Taşınmaz, çoğu aile için sahip olunan en değerli varlıktır. Gaziantep’te hızlı kentleşme, yeni imar alanları ve 2023 depremlerinden sonra hızlanan dönüşüm; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden, kira ilişkilerinden ve hisseli tapulardan doğan uyuşmazlıkları artırmıştır.
Özmert Hukuk ve Danışmanlık olarak taşınmaza ilişkin hukuki süreçleri titizlikle yürütüyor, müvekkillerimizin mülkiyet haklarını güvence altına almayı hedefliyoruz. Bu alanda yapılan işlemlerde küçük bir şekil eksikliği bile büyük kayıplara yol açabildiğinden, sözleşme imzalanmadan önce danışmanlık alınmasını öneriyoruz.
Gayrimenkul hukuku alanında verdiğimiz hizmetler
- 01Sözleşmeler
Satış, satış vaadi, kira ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi.
- 02Tapu iptali ve tescil
Yolsuz tescil, muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması ve ehliyetsizlik davaları.
- 03Ortaklığın giderilmesi
Hisseli ve miras kalan taşınmazlarda paydaşlığın satış veya aynen taksimle sona erdirilmesi.
- 04Kira uyuşmazlıkları
Kira tespiti ve uyarlama, kira alacağı, tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye.
- 05Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Aidat alacakları, yönetim kararlarının iptali, ortak alanlara müdahale.
- 06Kamulaştırma
Bedel tespiti ve tescil davaları, kamulaştırmasız el atma tazminatı.
- 07İmar ve yapı ruhsatı
İmar planı ve ruhsat işlemlerine karşı başvurular, yıkım ve para cezalarına itiraz.
- 08Ön alım, alım ve geri alım hakları
Şufa davası ve sözleşmeden doğan hakların tapuya şerhi.
Kiracı nasıl tahliye edilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolması nedeniyle kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
| Sebep | Yol ve süre | Not |
|---|---|---|
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava | Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı |
| Kiranın ödenmemesi | 30 gün süreli ihtar veya ödeme emri | Süre içinde ödenmezse tahliye |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında iki yazılı ihtar; yıl sonundan itibaren 1 ay içinde dava | Bir yıldan uzun sözleşmelerde aynı kira yılı aranır |
| Konut veya işyeri ihtiyacı | Sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde dava | İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava | 3 yıl başkasına kiralama yasağı |
| 10 yıllık uzama süresinin dolması | Her uzama yılı sonunda bildirim süresine uyarak | Sebep gösterme zorunluluğu yok |
Kiradan doğan tahliye ve tespit davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir; icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız tahliye takipleri bu şartın dışındadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibini koruyan hükümler
- Şekil: sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.
- Teslim tarihi ve gecikme cezası: ruhsat ve teslim tarihleri açık yazılmalı, gecikme için aylık kira tazminatı öngörülmelidir.
- Kademeli tapu devri: yüklenicinin payları inşaat ilerledikçe devredilmeli, tümü baştan verilmemelidir.
- Teknik şartname: kullanılacak malzeme ve işçilik sözleşmenin eki olmalıdır.
- Fesih ve teminat: yüklenicinin işi bırakması hâlinde uygulanacak hükümler ve teminatlar belirlenmelidir.
Hisseli taşınmazda pay satın alan kişi, diğer paydaşların ön alım hakkıyla karşılaşabilir. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, ön alım davasında alıcının zararına sonuç doğurur.
Miras kalan veya hisseli taşınmaz nasıl paylaşılır?
Paydaşlar anlaşamıyorsa her biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Dava öncesinde arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesi taşınmazın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse açık artırmayla satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir. Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması hâlinde diğerleri ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir.
Gayrimenkul Hukuku alanında önemli süreler
Hukukta sürenin kaçırılması çoğu zaman hakkın kaybı anlamına gelir. Aşağıdaki süreler en sık karşılaşılanlardır; somut olayda sürenin ne zaman başladığı ayrıca değerlendirilmelidir.
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | TBK m. 352 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | Sözleşme sonundan itibaren 1 ay | TBK m. 350 |
| Ön alım hakkının kullanılması | Bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde 2 yıl | TMK m. 733 |
| Ecrimisil talebi | Geriye dönük 5 yıl | Yargıtay uygulaması |
| Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası | Tebliğden itibaren 30 gün | Kamulaştırma K. m. 14 |
Gayrimenkul Hukuku alanında dosyanızla ilgilenecek avukat
Gaziantep’teki büromuzda bu alandaki dosyalar kurucu avukatımız tarafından bizzat yürütülür.
Sıkça sorulan sorular
Kira artışını nasıl belirleyebilirim?
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise taraflardan biri kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Kiracım kirayı ödemiyor, ne kadar sürede çıkarabilirim?
İcra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatılır; kiracı 30 gün içinde ödemez ve itiraz etmezse icra mahkemesinden tahliye kararı istenir. Kiracının itirazı hâlinde süre uzar.
Babamdan kalan evi kardeşim tek başına kullanıyor, ne yapabilirim?
Kullanıma karşı çıktığınızı bildirdikten sonra payınıza düşen kira geliri için ecrimisil talep edebilir, ayrıca ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satılmasını isteyebilirsiniz.
Tapuda gösterilen bedel gerçek bedelden düşükse ne olur?
Vergi cezası riski dışında; ön alım davasında, ayıp ve zapt taleplerinde ve satışın iptalinde alıcı yalnızca tapuda görünen bedeli ispat edebilmiş sayılabilir. Gerçek bedelin gösterilmesi alıcıyı korur.
Müteahhit daireyi teslim etmiyor, haklarım neler?
Sözleşmeye göre gecikme tazminatı (kira kaybı) isteyebilir, tapunun devri için tescil davası açabilir veya koşulları varsa sözleşmeden dönerek ödediklerinizi geri isteyebilirsiniz. Noter satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi sizi üçüncü kişilere karşı korur.
Belgelerinizle birlikte arayın; izlenebilecek yolları, süreleri ve riskleri birlikte değerlendirelim.
İlgili faaliyet alanları
Son güncelleme: · Özmert Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.